房仲用 AI：物件文案寫三版、LINE 詢問先分類、帶看前十分鐘做好功課

房仲 AI 工具最快見效的地方不是成交，是成交前那堆雜事：物件文案、LINE 詢問、帶看前的功課。這頁是給第一線經紀人員和店長看的，每個做法都附一段可以直接複製的提示詞，用 ChatGPT、Claude 或 Gemini 的免費版就能試。我們幫過房仲公司導入 LINE 與 AI 自動化，下面寫的是實際卡關的地方，也包括哪些事不要交給 AI。想先看其他職業怎麼用，可以回到10 大職業 × AI 總覽。

房仲每天最花時間的 3 件事

全台不動產經紀人與營業員約 7.7 萬人，經濟日報 2026 年 1 月引述內政部統計，2025 年第 3 季合計 77,470 人，經紀人數則是 30 季來第一次減少。人多、房市冷，每個人手上的時間更要花在對的客戶身上。

我們聽店頭講最多的是這三件：

• 物件文案詞窮。同一區三房兩廳，寫到第十間已經不知道還能怎麼寫，每個平台還要不同長度。
• 帶看很多，成交很少。LINE 一天幾十則詢問，分不出誰是認真要買、誰只是看看。
• 帶看前來不及做功課。周邊行情、學區、屋況問題，常常是在車上才臨時查。

三件都跟文字和整理有關。這正好是 AI 擅長的。不過帶看現場怎麼談、屋主怎麼說服，AI 幫不上，那還是你的功夫。

一個物件條件，讓 AI 寫出三種買方版本的文案

把物件條件整理成一張清單，請 AI 依不同買方各寫一版，是最容易上手的用法。同一間房子，首購小家庭在意學區和總價，換屋族在意格局和車位，投資客看租金和交通。用同一篇文案打三種人，通常三種人都打不到。

1. 打開 ChatGPT、Claude 或 Gemini，免費版就夠用。
2. 把物件條件用條列貼上，只放房子本身的資訊，屋主姓名、電話、門牌號碼都不要貼。
3. 貼上下面的提示詞，請它產出三版。
4. 逐句對照委託契約和不動產說明書，數字錯的、AI 自己加上去的形容，全部刪掉再發。

你是台灣的房仲文案助理。以下是一間待售物件的條件：
區域：新北市板橋區，近捷運府中站步行約 8 分鐘（我實際走過）
權狀坪數：32.5 坪，主建物 21.3 坪
格局：3 房 2 廳 2 衛，屋齡 18 年，12 樓／15 樓
車位：坡道平面 1 個
開價：1,880 萬
屋況：2023 年重新裝修廚房與浴室，客廳採光面東

請寫三個版本的物件文案，每版 150 字以內：
1. 首購小家庭版：強調生活機能與通勤
2. 換屋族版：強調格局與車位
3. 置產族版：強調交通與出租便利性
規則：只能使用我提供的資訊，不要自己加學區名稱、公設、景觀或任何我沒寫的設施。
不要用「稀有」「最後一戶」「保證增值」這類字眼。每版最後加一行「以上資訊以現場與不動產說明書為準」。

提示詞裡那句「不要自己加」很重要。AI 很愛補「近知名學區」「景觀無敵」，這些一旦跟事實不符，責任在刊登的人。

LINE 詢問太多，先讓 AI 幫你分出誰是認真的買方

你有沒有遇過一晚回了二十則訊息，隔天一個都約不到？AI 可以先幫你把對話分類，你只需要決定先打給誰。

1. 把一週內的詢問整理成文字，先把姓名換成 A、B、C，電話與 LINE ID 刪掉。
2. 貼進 ChatGPT 或 Claude，用下面的提示詞請它分類。
3. 常見問題（車位、管理費、可否看屋時間）可以寫成 LINE 官方帳號的關鍵字自動回應，這是官方帳號後台的基本功能，免費帳號也能設定。
4. 要接更完整的自動分流，例如把詢問自動寫進 Google 試算表，就要用 n8n 或 Make 串接，第一次設定要預留時間測試。

以下是我這週收到的買方詢問，已經去掉個資，用代號表示。
請幫我把每位買方分成三類，並用表格列出：
A 類：有明確預算、區域、時間，可以優先約帶看
B 類：條件模糊，需要再問 1 到 2 個問題
C 類：只是比價或隨便問問
每位買方請列出：代號、分類、判斷理由（一句話）、我下一則訊息可以怎麼問（一句話，口語、不要推銷感）。
如果資訊不足以判斷，就寫「資訊不足」，不要猜。

【詢問內容貼在這裡】

分類只是參考。AI 不認識這些客人，你認識。

帶看前十分鐘，用 AI 準備周邊行情與屋況問答

很多人以為 AI 可以直接查實價登錄。其實不行，至少不可靠。免費版 AI 上網查到的成交價常常是舊的或抓錯社區，正確做法是你自己查資料，AI 只負責整理。

1. 到內政部「不動產交易實價查詢服務網」查同社區、附近 500 公尺內近一到兩年的成交案件，下載或複製結果。
2. 貼給 AI，請它整理成給買方看的一頁重點，並請它列出數字的計算過程，方便你檢查。
3. 再請它依物件條件，模擬買方最可能問的問題，讓你先想好怎麼回答。

以下是我從實價登錄查到的附近成交資料（含日期、總價、單價、坪數、樓層）。
1. 請整理成一張表，依成交日期排序，並算出單價的中位數，列出計算過程。
2. 用三句話說明這些成交案和我手上物件（32.5 坪、12 樓、屋齡 18 年）的差異。
3. 列出買方帶看時最可能問的 8 個問題，像是漏水、管委會、車位尺寸，並提醒我哪些問題我要先跟屋主確認。
不要推論未來房價，也不要寫「一定漲」之類的判斷。

【成交資料貼在這裡】

AI 算中位數有時會算錯，表格裡的數字請至少抽三筆回頭對。

要小心的地方

文案寫錯，罰的是經紀業，不是 AI。下面幾條請在用之前先看過。

• 廣告要跟事實相符。依《不動產經紀業管理條例》第 21 條，經紀業要先簽委託契約書才能刊登廣告，廣告內容要與事實相符並註明經紀業名稱，不符要負損害賠償責任。AI 自己補的設施、坪數、距離，都算在你的廣告裡。
• 公平會也管不動產廣告。公平會訂有《公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則》，例示的不實態樣包括面積、格局、交通距離、景觀、經紀業營業實績等，違反可能構成《公平交易法》第 21 條。「本店成交 100 戶」這種數字，要拿得出佐證。
• 實價登錄不要只挑好看的。引用成交價時，只挑最高的幾筆給賣方看、最低的給買方看，容易被認為引人錯誤。給買方的行情表，請保留查詢條件和完整筆數。
• 屋主和買方資料是個資。姓名、電話、身分證字號、財務狀況，都是《個人資料保護法》定義的個人資料。貼進 AI 之前先換成代號。免費版 AI 的對話預設可能被拿去改善模型，ChatGPT 和 Claude 都可以在設定裡關掉，但最保險的做法還是一開始就不貼。
• 虛擬家具圖要標示。用 AI 幫空屋擺家具很方便，但請在圖上寫清楚「示意圖」，不要讓買方以為現況就是這樣。

不動產說明書、契約條款這類有法律效果的文件，不要讓 AI 寫。可以請它幫你檢查錯字。

下一步

今天就做一件事：挑一間你手上最難寫的物件，用上面第一段提示詞跑出三版文案，挑一版改過再發到平台。做完你會知道房仲 AI 哪裡好用、哪裡要盯。

如果你是店長，想讓整間店的 LINE 詢問自動分類、寫進表單，這已經是串接流程的事，可以看我們的AI 代理人實作課，課堂上會實際用 n8n 或 Make 做一條流程帶回去。業務性質相近的朋友，也可以參考業務 AI 工具怎麼用和保險業務 AI 工具怎麼用。